Anschlussfinanzierung

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Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Wenn Sie eine Baufinanzierung abschließen, zahlen Sie zunächst regelmäßig Ihre monatlichen Raten. In dieser Phase der Finanzierung gilt die Sollzinsbindung für die Erstfinanzierung – diese kann zwischen 5 und 25 Jahren dauern. Sie als Kreditnehmer haben also erstmal Ruhe. Doch innerhalb dieser Zinsphase kann die gesamte Summe in der Regel nicht abbezahlt werden. Deshalb besteht ein Immobiliendarlehen oft aus zwei oder mehr Darlehen. Für die Zahlung des verbleibenden Restbetrags nach Ablauf des ersten Darlehens müssen Sie eine Anschlussfinanzierung vereinbaren.

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Sie als Kreditnehmer können dabei Ihre Finanzierungsstrategie an geänderte Rahmenbedingungen anpassen. So können Sie frei wählen, ob Sie bei Ihrer Bank bleiben oder lieber zu einer günstigeren Bank wechseln. Zudem können Sie einen Teil des Darlehens vor der Anschlussfinanzierung lösen, die Höhe der Monatsrate ändern oder über neue Extras wie Sondertilgungsoptionen verhandeln. Alles gute Gründe, um rechtzeitig eine möglichst kostengünstige Fortführung Ihrer Finanzierung zu planen.

 

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Wann wird die Anschlussfinanzierung fällig?

Reguläres Auslaufen der Sollzinsbindung

Der häufigste Anlass für die Anschlussfinanzierung ist das Ende der Sollzinsbindung, die Sie als Kreditnehmer bei Ihrer Bank für die Erstfinanzierung vereinbart haben. Wenn die Zinsbindungsfrist endet und noch eine Restschuld vorhanden ist, sollte bis zum Ende der Frist geklärt sein, wie Sie die Finanzierung fortführen.

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Vorzeitige Kündigung nach zehn Jahren

Eine gesetzliche Sonderregelung gemäß §489 Abs. 1 Nr. 2 BGB besteht für Immobiliendarlehen, bei denen eine Sollzinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart worden ist. So können Sie zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Kredits Ihr Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, Da die Bank bei einer Sonderkündigung keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen darf, kommen Sie ohne weitere Kosten aus dem Vertrag heraus.

Somit haben Sie bei einem langfristigen Kreditvertrag nach Ablauf von ca. zehn Jahren die freie Wahl, wann Sie Ihre Anschlussfinanzierung planen wollen. Wenn Sie beispielsweise vor zehn Jahren ein Darlehen mit 15-jähriger Sollzinsbindung abgeschlossen haben, können Sie wahrscheinlich innerhalb der nächsten fünf Jahre jederzeit unter Berücksichtigung der sechsmonatigen Kündigungsfrist umschulden.

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Prüfen Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben!

Für die Planung Ihrer Anschlussfinanzierung sollten Sie einen Kassensturz machen, um herauszufinden, ob Sie sich eine höhere Rate als bisher leisten können. Häufig ist die Erstfinanzierung in einer Lebensphase geplant worden, in der die Familie Kinder bekommen hat und einer der Lebenspartner in Teilzeit gearbeitet oder eine berufliche Pause eingelegt hat. Wenn später wieder ein höheres Familieneinkommen zur Verfügung steht, kann die Monatsrate bei der Anschlussfinanzierung nach oben angepasst werden.

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Prüfen Sie hierzu Ihre Einnahmen und Ausgaben aus den vergangenen Monaten und beurteilen Sie, ob Sie durch eine Erhöhung der Einkünfte mehr finanziellen Spielraum gewonnen haben. Falls ja, können Sie mit einer höheren Rate in den Tilgungsturbo gehen und schneller als geplant die Schuldenfreiheit erreichen.

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Extras kontrollieren: Wie viel Flexibilität brauchen Sie?

Bei der Anschlussfinanzierung legen Sie sich erneut auf einen längeren Zeitraum fest. Mit dem neuen Abschluss profitieren Sie vom fest kalkulierbaren Zins während der Sollzinsbindung, müssen aber den vereinbarten Rückzahlungsplan einhalten, sofern Sie keine zusätzlichen Vereinbarungen mit der Bank vornehmen.

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Daher ist es ratsam, bei der Planung der Anschlussfinanzierung nicht nur auf die Zinsen, sondern auch auf die Flexibilität zu achten. Überlegen Sie, wie sich Ihr Einkommen und Ihre Ausgaben in den nächsten Jahren entwickeln könnten. Stellen Sie sich dabei die folgenden Fragen:

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Befindet sich einer der Lebenspartner derzeit noch in einer Teilzeitbeschäftigung oder in der beruflichen Erziehungspause? Ist in den nächsten Jahren die Rückkehr in einen höher bezahlten Vollzeitjob geplant?

Sind in den nächsten Jahren größere Geldzuflüsse aus Erbschaft oder Schenkung zu erwarten?

Enden in absehbarer Zeit größere finanzielle Verpflichtungen wie beispielsweise die Unterstützung von Kindern in Ausbildung und Studium?

 

 

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Thema Sondertilgungen

Mit der Sondertilgungsoption sichern Sie sich die Option, jedes Jahr einen bestimmten Betrag außerplanmäßig tilgen zu können. Diese Klausel lohnt sich vor allem dann, wenn ein Teil des Einkommens variabel ist oder in den nächsten Jahren Geldzuflüsse, z.B. durch Schenkung, Erbschaft oder fällige Sparguthaben zu erwarten sind.

 

Ratenänderungen

Manche Banken bieten die Möglichkeit, zweimal oder noch öfter während der Sollzinsbindung die Höhe der Monatsrate und damit die darin enthaltene Tilgung zu ändern. Diese Option ist interessant, wenn Sie mittelfristig mit einer dauerhaften Veränderung der Einkommensverhältnisse rechnen.

Beispiel: Zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung befindet sich eines Ihrer Kinder noch im Studium und macht voraussichtlich in zweieinhalb Jahren seinen Abschluss. Wenn es dann einen Job hat, entfällt Ihre finanzielle Unterstützung. Zu diesem Zeitpunkt kann dann die Rate entsprechend erhöht werden.

 

 

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Wann ist ein Ratenkredit möglich?

Wenn Sie Ihre Anschlussfinanzierung planen und Ihre Restschuld eher niedrig ist, sollten Sie überlegen, ob für die letzte Etappe ein klassischer Immobilienkredit oder eher ein Ratenkredit die bessere Wahl ist. Zwar weisen Ratenkredite oft höhere Zinsen auf als klassische Darlehen. Doch sie bringen zwei Vorteile:

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1. Ratenkredite werden ohne den Eintrag einer Grundschuld als Kreditsicherheit gewährt. Damit entfallen Ihnen beim Bankenwechsel die Gebühren für die Grundschuldabtretung.

2. Sondertilgungen und auch die komplette vorzeitige Rückzahlung sind bei Ratenkrediten jederzeit möglich. Als Vorfälligkeitsentschädigung darf die Bank in solchen Fällen maximal ein Prozent der noch ausstehenden Restschuld verlangen. Viele Ratenkreditanbieter ermöglichen sogar kostenlose Sondertilgungen in beliebiger Höhe.

 

Sollte bei Ihrer Anschlussfinanzierung die Kreditsumme noch weniger als 50.000 Euro betragen, kann ein Ratenkredit für Sie die günstigere Wahl sein. Bei solch niedrigen Beträgen ist es tatsächlich schwierig, alternativ zur bisher finanzierenden Bank ein Kreditinstitut zu finden, das überhaupt ein Angebot für ein Immobiliendarlehen unterbreitet.

Ist ein Ratenkreditangebot nur geringfügig teurer als das Immobiliendarlehen, sollten Sie sich überlegen, ob die flexiblere Rückzahlungsmöglichkeiten die höheren Zinskosten ausgleichen. Je eher Sie damit rechnen, aufgrund eines höheren Geldeingangs Ihr Darlehen vorzeitig begleichen zu können, umso interessanter wird der Ratenkredit für den letzten Abschnitt der Baufinanzierung.